國立屏東商業技術學院不動產經營系副教授 楊宗憲

【地產專欄】楊宗憲：最新型態房屋詐騙 ─ 歹徒化身房客行騙 小心租屋變送房

如果說你的房產權狀、身分證件、甚至印鑑證明都好端端的鎖在銀行保險箱，

既沒被偷走甚至從來都沒見過光，房子有一天卻被騙走過戶到別人名下，你相

信嗎？最近我聽聞一種新的詐騙手法，甚至有朋友差點被以此模式詐騙，不由

得讓人感到發毛。

詐騙化身房客 小心多年新血付之一炬

台灣的房產登記制度是世界有名的，不僅官方設立地政事務所處理房產移轉登

記事務，土地法也規定「登記有絕對效力」，代書業甚至就是為房產移轉登記

的繁瑣與嚴謹而生的行業，地政機關甚至有「地政基金」救濟可歸責於公部門

的登記錯誤，那詐騙集團要如何將房產硬生生的騙走？

我來講一個故事，你有一間在精華地段價值3000萬元的房屋，經過多年努力，

房貸也清償完畢，正在出租中，為了節稅，你將戶籍設在該房屋，有天來了一

個人，毫不殺價又付現的租了你的房子，你還開心的去吃大餐慶祝，結果這個

房客前二三個月還正常付房租，之後就開始沒付房租，打電話也找不到人，你

感覺有異前往查看時，發現房子已經是別人在住，對方說這房子是他剛跟仲介

買的，還拿出有對方名字的所有權狀，你去查證，發現房子真的過去到別人名

下，原來的房客卻人間蒸發，這是怎麼回事？

原來這個房客甲君住進去的那一剎那就開始詐騙的程序，他先偽造一張有你簽

名面額5000萬元的本票，然後向地方法院申請「本票裁定」，此時，地院會發

一個雙掛號到你戶籍地址，問你有沒有欠甲君5000萬元，不過雙掛號來時，當

然你收不到，代你收信的卻是甲君，10~14天後，法院得不到你的回答，便認

為你「默認」有欠甲君5000萬元，於是發給甲君「本票裁定確定證明書」，甲

君拿著這個證明書，要求法院強制執行拍賣你這間不動產，這時法院又會發雙

掛號到你戶籍地址，告知你的房子將被拍賣，同樣的，信又被甲君收走，你還

是不知道。

正式法拍時，第一拍通常都會流標，此時，甲君就趁流標時，向法官表示願意

「以債權人身分承受」，用你欠甲君的5000萬元債務「抵繳」價值3000萬元的

房產，甲君不花一毛錢取得了法院發的「不動產權利移轉證書」，並依現行規

定，單獨到地政事務所過戶給自己；之後，甲君再速速的委託不知情的仲介賣

出，得款後遠走高飛。這時或許你仍不知房子已經被騙走，各式證件也都好端

端的沒被動過。

該如何預防？這個詐騙伎倆的最重要環節，就是你的戶籍要設在出租的房屋，

而歹徒得攔截到法院寄給你的掛號信；因此，當你非得因為節稅或其他原因而

要將戶籍設在出租房屋中時，切記一定要有信得過的人替你收信；否則等歹徒

取得本票裁定後，不知情的你又拖過了法律給的抗告或確認之訴時限，就很難

阻止後續的程序了。

在這裡我也不禁要提出質疑，號稱保護人民生命財產最後一道防線的法院，何

以會對「本票裁定」僅僅採用形式審查就確認了人民財產的歸屬？法院或許會

認為，申請「本票裁定」必須要本人(歹徒)親自出面，而以為應該不容易發生這

樣的詐騙；又或許會認為你本來就該住在戶籍地，收不到信你是活該；但人頭

詐騙氾濫的今天，歹徒何須親自出面；又若騙一次即有數千萬元的獲利，難保

不會有人以身試法；況且憲法保障人民有遷徙的自由，法院不能因為我住的地

方跟戶籍地不同就任意侵害人民的財產權。我希望法務部能正視這種詐騙的可

能性，避免人民財產受到侵害。